El retorno de los bienes raíces, a continuación, colocar precios!

[Christophe]

¿Qué explica exactamente esta burbuja del comienzo de 90 '?

[crispus]

¿Qué explica exactamente esta burbuja del comienzo de 90 '?

¿La burbuja 85-90 o su explosión?

Se debe comparar la evolución de las tasas de interés bancarias, ajustadas por inflación. Para 2001-2002, esta tasa era casi negativa: pedir prestado del 2% era más barato que ahorrar con una inflación del 3% (cifras indicativas).

Entonces, históricamente, como muestra el gráfico de Friggit, los bienes raíces tienen un valor que es apreciablemente estable a largo plazo: de ahí su valor de “refugio seguro”, como el oro.

Pero además, el immo es único como producto de ahorro:

- Es el único que un individuo puede comprar con "apalancamiento", a crédito a largo plazo. Intente pedir prestado más de 20 años para comprar oro

- genera alquileres que siguen a la inflación, ya que tradicionalmente siguen la evolución de los salarios, o incluso la superan en este momento. Los dividendos en acciones son mucho más volátiles.

Debemos agregar un último ingrediente, la plaga: el incentivo fiscal.

La ley Mehaignerie (1985-89) permitió al propietario deducir todos los intereses del préstamo para una nueva propiedad destinada a alquiler. Y las tasas de interés eran muy altas en ese momento, ¡alrededor del 10%! Nuevamente, "dinero gratis" para el inversor.

Esta ganancia financiera inesperada fue el buen día de los desarrolladores que aprovecharon la creciente demanda para aumentar aún más el precio por metro cuadrado del nuevo alquiler.

¿No había ninguna razón por la que el alquiler fuera más caro que el residencial? ¡Él también estaba en llamas! De repente, los vendedores alinearon el precio de lo antiguo con el de lo nuevo, ayudados por el "índice de costos de construcción" sobrevalorado por los desarrolladores, sobre los que se indexaban ... las rentas. Afortunadamente, la ley Méhaignerie, que regulaba los alquileres, limitó este deslizamiento.

Para arrancar los beneficios de la paloma, también se usó SCPI:
"¿No tiene suficiente para comprar un apartamento completo? Su banquero le ofrece comprar acciones en su Société Civile de Placement Immobilier, que se encarga de construir y alquilar apartamentos por usted".

Esta técnica también permitió arrancar a muchos pequeños ahorradores, deseosos de enriquecerse "como los adultos".

La reducción de los incentivos fiscales (ley de Perissol) hizo que el alquiler fuera menos atractivo y sonó la sentencia de muerte para bienes inmuebles caros.

Al mismo tiempo, los promotores también han invertido mucho en el negocio inmobiliario: construimos hectáreas de oficinas en París ... ¡para las cuales no había inquilinos!

Para ocultar el origen de este accidente, los "expertos" llamaron a este período "la crisis del Golfo".

Para depurar estos excesos fueron los años magros conocidos también como "la era Balladur": rigor, rigor ... La gente dejó de invertir para ahorrar para un futuro incierto. Nuevamente alentado por el estado que inventó el CSG / RDS para gravar estos ahorros

La ilusión de las "nuevas tecnologías" ha hecho que este ahorro vuelva "en el circuito": el precio de las acciones se duplicó continuamente, todos querían asegurar su "jubilación por capitalización" invirtiendo en una "start-up".

El producto de los años de ahorro duro 1991-96 se ha volatilizado en 2000-2001.

Para reactivar la economía y "ganar dinero nuevo", no había otra alternativa para los tomadores de decisiones que fomentar el recurso al crédito: devaluar los ahorros y facilitar el crédito a través de tasas bajas.
Los inversores escaldados por el mercado de valores, reacios a financiar empresas en dificultades, naturalmente se volcaron hacia el sector inmobiliario, "refugio seguro" ... ¡Nosotros sabemos el resto!

La deriva en la inversión en alquiler (1985-89) se repitió en 2003-2007 con el sistema Robien, que controlaba las rentas menos que sus predecesores Périssol y Besson y, por lo tanto, permitió aumentar el "rendimiento del alquiler".

Una vez más los promotores (Ne *** y y otros) se han embarcado en la aventura, ofreciendo "Robien" llave en mano "a la manera de SCPI:" nos encargamos de todo: financiación, construcción, alquiler " .
Los bancos han creado sus filiales dedicadas exclusivamente al "sector inmobiliario": Natixis, etc ...

Sus planes de financiación optimistas, una proyección de la delirante evolución de 1998-2004, incluyeron alquileres crecientes y un valor agregado lucrativo para la reventa. Ñam!

La lujuria ha cegado por completo a muchos inversores. Peor aún, algunos jóvenes incluso se han embarcado en esto contando con estos "ingresos futuros" para financiar la adquisición de la residencia principal, ¡que no podrían permitirse sin contribución en vista de los precios disparatados!

Resultado de las carreras: muchos "inversores" se dan cuenta de que están endeudados a más de 20 años a tipos variables, por viviendas construidas a toda prisa, en poblaciones donde no hay demanda de alquiler (el la tierra era menos costosa para el desarrollador), con un alquiler un 30% más caro que la oferta existente (Techo de la ley Robien).

Ver el informe de M6 "Los Robiens de la ira"

En resumen, el Robien es un nicho de impuestos que se ha utilizado para financiar cabañas.

La guinda del pastel, ningún inquilino después de un año significa devolver el crédito fiscal al Tesoro.
Sí, el apalancamiento puede convertirse en un retorno de manivela

Lo mismo provoca el mismo efecto: los desarrolladores han alineado sus precios con Robien (+ 30% de algunas fuentes), al mismo tiempo inflando el precio de los antiguos ... Hasta una ruptura. Básicamente hemos estado ahí desde mediados de 2007, pero a diferencia del mercado de valores donde se liquida en un día, tendremos que esperar a que “liquiden” su casa en un 30 o 50% por debajo del precio de presentación. Para ver en vivo en TF1 a finales de 2008 - principios de 2009.

Para ocultar el origen de esta ruptura, los "expertos" la llamarán "la crisis de lo supremo".

En definitiva, se necesitarán años para reponer el dinero "útil", el que se utiliza para crear puestos de trabajo, promover la investigación, etc.

[caribú]

muchos "inversores" se dan cuenta de que están endeudados durante 20 años a tasa variable

¿Tiene cifras para la proporción de préstamos a tasa variable? Me pareció que esto se había vuelto bastante anecdótico en Francia, precisamente debido a la caída de los años 90-91, donde muchos propietarios quedaron atrapados por este tipo de crédito ...

[crispus]

¿Tiene cifras para la proporción de préstamos a tasa variable? Me pareció que esto se había vuelto bastante anecdótico en Francia, precisamente debido a la caída de los años 90-91, donde muchos propietarios quedaron atrapados por este tipo de crédito ...

Exacto, no hay tasa variable en Francia, solo tasas ... revisable

Sin fuente oficial, acabo de leer en alguna parte que, según un banquero, las variables representarían el 20% de préstamos otorgados en 2005-2006.

A medida que el precio de los bienes inmuebles aumentó continuamente en 2000-2006 (+ 10 a 15% por año), los ingresos se desconectaron cada vez más del mercado. Desde 2006 parece que los precios de transacción son estables, es decir, los precios de presentación han seguido aumentando pero se negocian más. Personalmente vendí a precio 2007 2005, según mi agente de bienes raíces.

El principio de los bancos es no otorgar préstamos si los pagos mensuales superan el 33% de los ingresos. No es una ley, ¡a ciertos "buenos archivos" se les habría otorgado una deuda al 37%!

El banco apuesta a que, en caso de impago, la reventa cubre el monto de la transacción es 110% del valor de la propiedad (precio de vendedor + comisión de agencia + honorarios notariales financiados sin contribución). Dado que la crisis de agosto 2007 ha terminado, el tap credit está seco ...

¡El problema es que al respetar este 33% de endeudamiento, de 2004 se hizo imposible para un hogar promedio comprar sin un inmueble!

Para "resolvabilizar" artificialmente a los compradores, 2 soluciones;

- Aumentar la duración del préstamo: pasamos de 15 a 30 años, algunos incluso mencionaron los años de 50.

¡Pero cuanto más aumenta el plazo del préstamo, más aumenta la parte del interés en el pago mensual! De hecho, la tasa del préstamo aumenta con su duración. ¡Y la parte del interés se vuelve mayor que la parte del capital pagado!

Por ejemplo, si un préstamo a más de 50 años no da más de 10.000 € adicionales a 30 años, eso sigue siendo insuficiente para "absorber" un aumento de 20.000 €: Solución rechazada (¡uf!).

Segunda solución: la tasa variable. Algunas organizaciones lo han convertido en una especialidad:

Principio: el plan de financiación se realiza con una "tasa de interés" inferior a la inflación durante un período fijo (por ejemplo, 2% durante 1 año)
Luego, la función de revisión de la tasa interbancaria vigente (euribor).

Si aumenta (inevitable debido a una tasa artificialmente baja), el pago mensual excederá el 33% del endeudamiento. Astucia, ¿verdad?

Para evitar el cataclismo de los años 80-90, la ley regula estrictamente las tasas variables: el pago mensual no puede exceder cierto límite. Las agencias de préstamos han incorporado este límite estableciendo una tasa de interés máxima (límite) que cumple con este pago mensual máximo (xx%?) Y permite el reembolso de todo el préstamo durante la duración máxima.

Cómo vender una "tasa variable": una conversación puramente imaginaria

Aviso: su archivo no pasa a una tasa fija, pero puede optar por la tasa revisable ...

Comprador: ¿Me dijeron que era peligroso pedir prestado a tasa variable?

C: (mirando molesto) ¡No dije Variable sino Revisable!

A: ¿Cómo funciona?

C: Usted paga una suma fija cada mes en años 20.
Si la tasa aumenta un poco, el pago mensual aumenta ligeramente, hasta cierto límite (por ejemplo: + 10%).
Si la tasa aumenta un poco más, la duración del préstamo aumenta a su vez (por ejemplo, 30 años). Pero es poco probable (aire tranquilizador) ...

Pero si la tasa cae por el contrario, todo es un beneficio, el período de reembolso disminuye automáticamente.
Y luego, de todos modos, sus ingresos aumentarán con la inflación y harán que el pago mensual sea cada vez más bajo (con entusiasmo).

A: (aliviado) va para la tasa variable.

C: ponga sus iniciales en cada página y firme al final poniendo "leído y aprobado". Tienes 8 días para reflexionar.

R: Uh, no pudimos retroceder la semana pasada, estoy demasiado ansioso por comprar este apartamento.

C: (arreglando) pero por supuesto!

Pero una organización que no mencionaré (ver más abajo) tuvo la brillante idea para crear un "límite máximo": el pago mensual está limitado, ¡pero no la tasa! Incluso abogados que han estudiado la oferta de préstamo ... muy de cerca ¡Tomó mucho tiempo entender lo que estaba pasando!

Gracias a giros ingeniosos e incomprensibles, algunos incluso han pedido prestado a tipos variables ... ¡sin saberlo! Este es el caso de ciertas inversiones de Robien donde incluso personas educadas han firmado con los ojos cerrados un plan de financiamiento "llave en mano" sin mirar más allá de la sonrisa del vendedor o la división del "asesor patrimonial".

Resultado, en la práctica:

1) la duración del préstamo aumenta:

En algunos casos es el patrimonio neto negativo: ¡la porción mensual del interés se vuelve mayor que el monto del pago mensual! Ejemplo: ¡Pago mensual de 1000 € por intereses de 1200 €!

El banco no lo regalará: el interés restante adeudado se capitaliza y ... el capital restante de ... aumenta cada mes y los intereses sobre este capital "creado" ¡itou!

2) La duración del préstamo también está limitada (por ejemplo, 30 años). Resultado, si la suma de los pagos mensuales no paga el préstamo, el comprador tendrá que pagar el capital restante del ... ¡por supuesto, con un nuevo préstamo!

O cómo convertirse en un inquilino vitalicio de su banquero en lugar de un arrendador privado ... Los "asesores" bancarios tendrán que volver a capacitarse en la prevención de la depresión y el suicidio ... [modo cínico] De lo contrario, los aseguradores de préstamos les va a dar una palmada en los dedos [modo cínico apagado] ...

Si tienes unos días por delante puede consultar la línea dedicada en forum cbanque (¡páginas 883 hasta la fecha!), es instructivo y aterrador a la vez :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html

[oliburn]

mi querido Christophe,

profesionales de bienes raíces están encu ... ¿qué?
Encuentro sus palabras un poco ............... a continuación
de la verdad !!!
Prefiero decir "su" después de las dos primeras sílabas
No soy el dueño y la propiedad no es lo mío
mi renta es muy razonable y me queda perfectamente
para mí un bloque de ceniza es un bloque, no es porque
la ley de la oferta y la demanda es sufrida por los bueyes
que debo seguir el flujo
la gente debería ser un poco razonable!
hoy el nuevo mercado ha caído un 50%, pero
especialmente, no se asuste con las pocas bellotas que
serían compradores potenciales, entonces los más divertidos
de immo decir que no es una crisis sino solo
una restauración a un nivel normal ... lo que es
no escuche !!!
está apilando !!!

[Gregconstruct]

Sí pero ... bueno, ¿qué pasa? Un estiércol lo llamo estiércol ... eso es todo ...

Estoy totalmente de acuerdo contigo! Fui víctima de este tipo de maletas ... ¡pero como empleador!
Piensan que estas personas son dioses.
Ahora, me niego a trabajar para agentes inmobiliarios o desarrolladores.


PD: No los llames estiércol, ¡es demasiado bueno para ellos! Me gusta el estiércol para mi jardín. Pero si tuviera que enterrar a los promotores o agentes, ¡no cultivaría mucho! Uno, ¿te imaginas el tamaño de los agujeros? En dos, no creo fertilizar mucho, quizás los Monsantos ...

[Christophe]

Ver el informe de M6 "Los Robiens de la ira"

Excelente video! Excepto que ... ¡No es M6 sino un enviado especial! ;)

El último número de Que Choisir dedica un archivo:

Bienes inmuebles libres de impuestos, nacimiento de un escándalo

Ha llegado el momento de las primeras evaluaciones para los programas Robien y Demessine. Los excesos son asombrosos. Muchas personas tardarán años en digerir sus desafortunadas inversiones.

> El artículo
Profesionales sin estado mental.
Cuándo ignorar la geografía es costoso
Promesas imposibles de cumplir
Tirar la toalla o pelear
Textos y derivas
Las ciudades donde se atascó
Un posible remedio
Érase una vez, en un país encantado ...

http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

PD: No los llames estiércol, ¡es demasiado bueno para ellos! Me gusta el estiércol para mi jardín. Pero si tuviera que enterrar a los promotores o agentes, ¡no cultivaría mucho! Uno, ¿te imaginas el tamaño de los agujeros? En dos, no creo fertilizar mucho, quizás los Monsantos ...

En este punto?

pd: crispus nuevamente gracias y felicidades por todas estas explicaciones!

[elefante]

Escuché a un "experto" decir hace unos días en la radio (RTBF): no son los precios los que están bajando: ¡son solo los productos más baratos los que van!
Matiz importante.
Finalmente ... es un mensaje para los profesionales que son los principales responsables del aumento

como recordatorio: la misma casa pasó de 850.000 FB a 3.000.000 de FB de 1986 a 2006, sin mejoras notables, mientras que durante el mismo período el índice (y, por lo tanto, los salarios y los precios al consumidor) solo aumentó 75%

[Gregconstruct]

En este punto?

Sí, en este punto! Deben haber permanecido en la época medieval ...

Finalmente, probablemente haya algunas personas realmente honestas en el negocio, ¡pero todavía estoy buscando!

[Christophe]

Pffff! La esperanza fue de corta duración ...

Nuevos precios de la vivienda suben nuevamente en el segundo trimestre

Françoise Vaysse | 25 / 08 / 2009 | 11: 32 | coyuntura

Si bien los candidatos para la compra de viviendas han estado esperando una disminución desde el comienzo de la crisis, los precios de los apartamentos y casas construidos por los desarrolladores ya han comenzado a aumentar: + 3% en un trimestre en m2 para apartamentos (a 3.369 euros) y + 5,37% para casas (a 247.400 euros en promedio), según las últimas estadísticas de MEDDM.

Suite y fuente: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre