La crisis energética y el contexto internacional han sumido a muchos hogares en dificultades financieras. Algunos propietarios ya no pueden cumplir con los plazos de su hipoteca y rápidamente se ven excluidos del sistema bancario. Para dar respuesta al desamparo de estos propietarios que corren el riesgo de perder su propiedad, los profesionales inmobiliarios y financieros han puesto al día una transacción inmobiliaria muy antigua, la compraventa con pacto de retrocompra.
Una respuesta a la rigidez de los bancos
La venta con recompra está destinado a propietarios que no pueden obtener financiación bancaria y que tienen una necesidad urgente de fondos. Estos pueden ser individuos muy endeudados que han tomado demasiado crédito al consumo y están luchando para llegar a fin de mes. También pueden ser empresarios que quieran desbloquear efectivo para su negocio. Se encuentran sin solución para sacar adelante sus proyectos porque los bancos se niegan a otorgarles un crédito hipotecario.
con las normas de HCSF (Alto Consejo para la Estabilidad Financiera), las condiciones para obtener un préstamo son cada vez más estrictas. Sus pagos mensuales no deben exceder el 35% de sus ingresos. Los bancos tienen derecho a derogar esta regla, pero solo en unos pocos archivos por año. Además del HCSF, los criterios de selección siguen siendo muy desfavorables para emprendedores, jubilados, contratos de duración determinada, etc. Esta política rígida de concesión de préstamos destinada a proteger a los prestatarios resulta perjudicial para muchos propietarios. A pesar de la provisión de garantías para bienes inmuebles, los bancos se niegan a prestar a los propietarios que no cumplen con todos los requisitos habituales. A diferencia de los bancos anglosajones, las organizaciones financieras francesas no prestan únicamente sobre el valor de los bienes inmuebles. Dan más importancia a la situación profesional del prestatario que a la calidad del inmueble.
¿Cuál es el principio de una venta de recompra?
Para evitar estas restricciones bancarias y lograr liberar efectivo, los especialistas en financiamiento han reintroducido en la práctica una antigua transacción llamada venta de recompra. La venta con recompra se habría practicado a partir de la Edad Media. La palabra “réméré” proviene del latín “redimere” que significa redimir. La reventa está definida por los artículos 1659 a 1673 del Código Civil. Pasó a llamarse venta con derecho a rescate en 2009. Algunas empresas hablan de porteo inmobiliario, pero el principio sigue siendo el mismo.
Durante una venta de recompra, usted vende su propiedad mientras continúa ocupándola con la posibilidad de volver a comprarla o revenderla en cualquier momento dentro del límite de cinco años. El vendedor recibe fondos a través de la venta de su propiedad. Puede usarlos para pagar préstamos o financiar un proyecto. Después de la venta, el vendedor continúa disfrutando de la propiedad. Él puede muy bien alquilarlo y cobrar las rentas. Tan pronto como lo desee, tiene la posibilidad de volver a comprar la propiedad a un precio de recompra definido al inicio. La duración máxima para redimir la propiedad está definida por el código civil en cinco años.
Como toda compraventa de inmuebles, el contrato de compraventa con pacto de recompra es una escritura notarial. Una notaría es la encargada de instruir la transacción y redactar la escritura de compraventa que incluye las cláusulas específicas de la operación. La notaría ejerce su deber de asesorar advirtiendo al vendedor del precio de venta, que es inferior al valor de mercado.
¿Las ventajas y los peligros de una venta de recompra?
La venta de recompra es una solución de último recurso para liberar efectivo sin pasar por un banco. La venta del inmueble se utiliza para liquidar préstamos, financiar la compra de un nuevo inmueble o solucionar los problemas de tesorería de una empresa.
Una de las ventajas de la venta con pacto de recompra son los gastos de notaría en el momento del rescate que son del 1,5% frente al 7,5% de una venta tradicional. La redención no es una nueva venta sino una cancelación de la venta inicial. El precio de venta con recompra está por debajo del valor de mercado de la propiedad.
Para llevar a cabo esta transacción, primero debe encontrar un comprador que quiera comprar su propiedad para redimirla. A cambio de ocupar la propiedad, el vendedor paga el alquiler después de la venta. Para remunerar al comprador, el precio de compra suele ser superior al precio de venta. Por ejemplo, una propiedad con un valor real de 300 000 € se vende para redimir a un precio de 200 000 € a un inversor que se convierte en propietario total de la propiedad. Si el vendedor está sobreendeudado, liquida sus créditos gracias al producto de la venta y vuelve a ser elegible para financiamiento bancario. Después de la venta, el vendedor permanece en la propiedad pagando una compensación similar al monto del alquiler. Puede redimir la propiedad en cualquier momento por 215 €. Si no puede o no quiere recomprar el inmueble, tiene la opción de revenderlo al precio de mercado (000€) y cobrar 300€.
El interés de la operación es conseguir liberar fondos mediante la venta de un inmueble manteniendo el disfrute del inmueble durante un tiempo determinado. Si usted estaba en mora en su préstamo hipotecario, el banco se reembolsa automáticamente a través de la venta de la propiedad. La reventa es también un medio para poner fin a un conflicto bancario y evitar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
El peligro real de una venta de recompra es no poder redimir la propiedad dentro del límite de tiempo. Para evitar este desenlace desfavorable, es imperativo anticipar la salida por compra determinando de antemano su capacidad de endeudamiento. Puede ponerse en contacto con un corredor que puede determinar su capacidad de financiación. La venta con recompra puede ser un excelente medio para resolver una situación financiera delicada a condición de estar bien supervisada. Desde hace varios años, empresas especializadas en la realización de este montaje pueden ayudarle, encontrando el comprador adecuado, a realizar esta operación en las mejores condiciones.